Einer der Hauptfaktoren für die Höhe des Zinssatzes bei Baufinanzierungen ist der Beleihungsauslauf. D.h. das Verhältnis zwischen Finanzierungssumme und Objektwert. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist auch der zu zahlende Zins. Daneben gibt es zwar noch einige andere preisbestimmende Faktoren, doch der Beleihungsauslauf ist der Hauptfaktor. Um einen möglichst günstigen Zinssatz zu bekommen, muß man also dafür sorgen, dass der Beleihungsauslauf so gering wie möglich ist.
Dies kann man erreichen, indem man besonders viel Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten mitbringt, oder sich mit Eigenleistung selbst in die Finanzierung einbringt. Auch ein Nachrangdarlehen kann helfen. Diese sind jedoch meist viel zu teuer.
Was aber, wenn einem all diese Dinge nicht zur Verfügung stehen ?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau kurz KfW kann helfen.
Seit einiger Zeit gibt es eine weitere Möglichkeit, den Beleihungsauslauf und somit den Zinssatz der Baufinanzierung zu verbessern. Viele Banken sind dazu übergegangen, die gleichzeitig mit der Hauptfinanzierung beantragten KfW-Mittel nicht mehr in den Beleihungsauslauf einzurechnen. D.h. die Bank berechnet Ihnen einen Zinssatz, als ob Sie die KfW-Tranche aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen würden.
Ein Beispiel: Sie kaufen sich ein Haus, welches z.B. 200.000 Euro kostet. Als Eigenkapital können Sie nur die Nebenkosten aufbringen. Die Bank würde für diese Vollfinanzierungen einen Zinssatz von beispielsweise 5,40 % verlangen. Bei einer Beimischung eines KfW-Darlehens in Höhe von bis zu 30 % der Anschaffungskosten bekämen Sie von der Bank nun einen Zinssatz in Höhe von 5,15 %. Also ein deutlicher Unterschied zum vorherigen Angebot. Dies würde den Mischzins aus beiden Darlehen erheblich senken. Dies funktioniert übrigens auch dann, wenn Sie Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.
Diese Variante rechnet sich so lange, bis der Zinssatz des KfW-Darlehens den eigentlichen Zinssatz des Bankdarlehens übersteigen würde. Denn bei Darlehen mit niedrigen Beleihungsausläufen ist der KfW-Zinssatz meistens höher, als der der günstigsten Bank und würde die Gesamtfinanzierung nur verteuern.
Diese Methode funktioniert nur bei Neubauten oder beim Kauf von eingengenutzten Wohnimmobilien. Umschuldungen, Anschlussfinanzierungen oder Gewerbeobjekte werden von der KfW nicht unterstützt.
Fragen Sie doch einfach einmal Ihre Hausbank, ob diese Ihnen bei der Beimischung eines KfW-Darlehens einen besseren Zinssatz geben würde.
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